Hoe werkt de belasting op internationaal vastgoed?

Inhoudsopgave

• Inleiding
• Belastingplicht voor internationaal vastgoed
• Belastingheffing in het land van vestiging
• Nederlandse belastingregels voor buitenlands vastgoed
• Dubbele belastingverdragen
• Vermogensrendementsheffing
• Aangifte doen voor buitenlands vastgoed
• Fiscale voordelen van internationaal vastgoedbezit
• Risico’s en aandachtspunten
• Conclusie
• Veelgestelde vragen

Inleiding

Het bezitten van internationaal vastgoed kan een aantrekkelijke investering zijn, maar brengt ook complexe fiscale verplichtingen met zich mee. Of u nu een vakantiehuis in Spanje, een appartement in Londen of een villa in Italië bezit, het is essentieel om te begrijpen hoe de belasting op internationaal vastgoed werkt. In dit uitgebreide artikel duiken we diep in de wereld van internationale vastgoedbelastingen, zodat u als eigenaar of potentiële koper goed geïnformeerd bent over uw fiscale rechten en plichten.

Belastingplicht voor internationaal vastgoed

Wanneer u vastgoed in het buitenland bezit, krijgt u te maken met een dubbele belastingplicht. Enerzijds bent u belastingplichtig in het land waar het vastgoed zich bevindt, anderzijds moet u in Nederland ook aangifte doen van uw buitenlandse bezittingen. Deze dubbele belastingplicht kan complex zijn en vereist een goed begrip van zowel de Nederlandse als de buitenlandse belastingwetgeving.

Fiscale woonplaats

Een belangrijk concept bij internationale belastingen is de fiscale woonplaats. Voor de meeste Nederlanders die in Nederland wonen en werken, is Nederland de fiscale woonplaats. Dit betekent dat u in principe in Nederland belastingplichtig bent over uw wereldwijde inkomen en vermogen, inclusief buitenlands vastgoed. Er zijn echter uitzonderingen en nuances, vooral als u voor langere tijd in het buitenland verblijft of daar een substantieel deel van uw inkomen verdient.

Belastingheffing in het land van vestiging

Het land waar uw vastgoed zich bevindt, heeft het primaire recht om belasting te heffen over dat vastgoed. Dit wordt het bronlandbeginsel genoemd. De exacte belastingen verschillen per land, maar kunnen onder meer de volgende omvatten:

• Onroerendgoedbelasting
• Vermogensbelasting
• Inkomstenbelasting op huurinkomsten
• Overdrachtsbelasting bij aankoop of verkoop
• Erfbelasting

Het is cruciaal om de specifieke belastingregels van het land waar uw vastgoed zich bevindt goed te bestuderen. In sommige landen, zoals Spanje, kan de belastingdruk op vastgoed aanzienlijk zijn, terwijl andere landen, zoals Portugal, juist gunstige fiscale regelingen hebben voor buitenlandse vastgoedeigenaren.

Voorbeeld: Belasting op vastgoed in Spanje

Laten we als voorbeeld kijken naar de belastingen die u kunt verwachten als u een vakantiehuis in Spanje bezit:

1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Dit is de Spaanse equivalent van de onroerendgoedbelasting. Het tarief varieert per gemeente en wordt berekend op basis van de cadastrale waarde van het vastgoed.
2. Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio): Spanje heft een jaarlijkse belasting op het nettovermogen van niet-residenten, inclusief vastgoed. Er geldt een vrijstelling, maar daarboven kunnen de tarieven oplopen tot 2,5%.
3. Inkomstenbelasting op huurinkomsten: Als u uw Spaanse vastgoed verhuurt, moet u in Spanje belasting betalen over de huurinkomsten. Voor niet-residenten geldt een vast tarief van 24%.
4. Overdrachtsbelasting: Bij aankoop van bestaand vastgoed betaalt u overdrachtsbelasting, die per regio kan verschillen maar meestal tussen de 6% en 10% ligt.

Nederlandse belastingregels voor buitenlands vastgoed

Naast de belastingen in het land waar het vastgoed zich bevindt, moet u als Nederlandse belastingplichtige ook rekening houden met de Nederlandse fiscus. In Nederland valt buitenlands vastgoed onder de vermogensrendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting.

Aangifte in box 3

U bent verplicht om de waarde van uw buitenlandse vastgoed op te geven in uw Nederlandse belastingaangifte. Hierbij gaat het om de WOZ-waarde of, als deze niet beschikbaar is, de marktwaarde van het vastgoed op 1 januari van het betreffende belastingjaar. Over deze waarde wordt een fictief rendement berekend, waarover u vervolgens belasting betaalt.

Dubbele belastingverdragen

Om te voorkomen dat u dubbel belast wordt over hetzelfde vastgoed of inkomen, heeft Nederland met veel landen zogenaamde dubbele belastingverdragen gesloten. Deze verdragen regelen welk land het recht heeft om belasting te heffen en hoe dubbele belasting wordt voorkomen.

Werking van belastingverdragen

Belastingverdragen werken doorgaans volgens twee methoden:

1. Vrijstellingsmethode: Hierbij wordt het inkomen of vermogen vrijgesteld van belasting in Nederland, maar telt het wel mee voor het bepalen van het toepasselijke belastingtarief (progressievoorbehoud).
2. Verrekeningsmethode: De in het buitenland betaalde belasting wordt verrekend met de in Nederland verschuldigde belasting.

Voor vastgoed wordt meestal de vrijstellingsmethode toegepast. Dit betekent dat u in Nederland geen belasting betaalt over het vastgoed zelf, maar het wel moet opgeven in uw aangifte omdat het invloed kan hebben op uw totale belastingtarief.

Vermogensrendementsheffing

Zoals eerder genoemd, valt buitenlands vastgoed in Nederland onder de vermogensrendementsheffing in box 3. Het is belangrijk om te begrijpen hoe deze heffing precies werkt, omdat dit een aanzienlijke impact kan hebben op uw totale belastingdruk.

Berekening van het fictief rendement

De vermogensrendementsheffing is gebaseerd op een fictief rendement dat u geacht wordt te behalen op uw vermogen. Dit fictieve rendement wordt berekend aan de hand van een staffel:

• Over de eerste € 50.000 (fiscale partner: € 100.000) wordt geen rendement berekend (heffingsvrij vermogen)
• Over het vermogen tussen € 50.000 en € 950.000 wordt een rendement van 1,935% berekend
• Over het vermogen boven € 950.000 wordt een rendement van 5,69% berekend

Over dit fictieve rendement betaalt u vervolgens 31% belasting. Het is belangrijk op te merken dat deze percentages jaarlijks kunnen worden aangepast.

Aangifte doen voor buitenlands vastgoed

Het correct aangeven van uw buitenlandse vastgoed in uw Nederlandse belastingaangifte is cruciaal om problemen met de Belastingdienst te voorkomen. Hier volgen enkele belangrijke punten om rekening mee te houden:

Waardebepaling

Voor de Nederlandse aangifte moet u de waarde van uw buitenlandse vastgoed opgeven. Als er geen WOZ-waarde beschikbaar is, wat vaak het geval is bij buitenlands vastgoed, moet u uitgaan van de marktwaarde. Het kan verstandig zijn om een lokale taxateur in te schakelen om een accurate waardebepaling te krijgen.

Hypotheek

Als u een hypotheek heeft op uw buitenlandse vastgoed, mag u deze schuld in mindering brengen op de waarde van het vastgoed in box 3. Let op: de hypotheekrente is in Nederland niet aftrekbaar voor buitenlands vastgoed.

Huurinkomsten

Eventuele huurinkomsten uit uw buitenlandse vastgoed hoeft u in Nederland niet apart aan te geven. Deze worden geacht te zijn verwerkt in het forfaitaire rendement van box 3.

Fiscale voordelen van internationaal vastgoedbezit

Hoewel de belastingregels rond internationaal vastgoed complex kunnen zijn, zijn er ook potentiële fiscale voordelen aan verbonden:

Diversificatie van vermogen

Door te investeren in buitenlands vastgoed spreidt u uw vermogen over verschillende landen en valuta’s. Dit kan fiscaal gunstig zijn, vooral als u gebruik kunt maken van gunstige belastingregimes in bepaalde landen.

Pensioenplanning

Voor sommige mensen kan het bezitten van buitenlands vastgoed deel uitmaken van hun pensioenplanning. In bepaalde gevallen kan dit fiscale voordelen opleveren, vooral als u van plan bent om na uw pensionering in het betreffende land te gaan wonen.

Vermogensoverdracht

In sommige landen gelden gunstigere regels voor erfbelasting dan in Nederland. Door strategisch gebruik te maken van internationaal vastgoed, kunt u mogelijk de erfbelasting voor uw nabestaanden optimaliseren.

Risico’s en aandachtspunten

Naast de potentiële voordelen zijn er ook risico’s en aandachtspunten waar u rekening mee moet houden bij het bezitten van internationaal vastgoed:

Wisselkoersrisico

Als uw vastgoed zich bevindt in een land met een andere valuta, loopt u wisselkoersrisico. Dit kan niet alleen invloed hebben op de waarde van uw investering, maar ook op de belastingen die u moet betalen.

Veranderende wetgeving

Belastingwetten kunnen veranderen, zowel in Nederland als in het land waar uw vastgoed zich bevindt. Het is belangrijk om op de hoogte te blijven van wijzigingen die invloed kunnen hebben op uw fiscale situatie.

Complexiteit van aangiftes

Het correct aangeven van internationaal vastgoed en de daaruit voortvloeiende inkomsten kan complex zijn. Het kan verstandig zijn om een belastingadviseur in te schakelen die gespecialiseerd is in internationale belastingzaken.

Naleving lokale wetgeving

Naast belastingwetgeving moet u ook rekening houden met andere lokale wetten en regelgeving, zoals huurwetgeving of bouwvoorschriften. Het niet naleven van deze regels kan leiden tot boetes of andere sancties.

Conclusie

De belasting op internationaal vastgoed is een complex onderwerp dat zorgvuldige aandacht vereist van elke vastgoedeigenaar of potentiële investeerder. Het is essentieel om zowel de belastingregels in het land van vestiging als de Nederlandse fiscale verplichtingen goed te begrijpen. Dubbele belastingverdragen spelen een cruciale rol in het voorkomen van dubbele belasting, maar vereisen vaak een gedetailleerde kennis van internationale belastingwetgeving.

Hoewel er fiscale voordelen kunnen zijn verbonden aan het bezitten van internationaal vastgoed, zoals vermogensdiversificatie en mogelijkheden voor pensioenplanning, zijn er ook aanzienlijke risico’s en complexiteiten. Het is daarom aan te raden om professioneel advies in te winnen bij een belastingadviseur die gespecialiseerd is in internationale vastgoedbelastingen.

Door goed geïnformeerd te zijn en proactief uw fiscale verplichtingen te beheren, kunt u optimaal profiteren van uw internationale vastgoedinvesteringen terwijl u binnen de wettelijke kaders blijft. Vergeet niet dat belastingwetten regelmatig veranderen, dus het is belangrijk om op de hoogte te blijven van de laatste ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op uw specifieke situatie.

Veelgestelde vragen

1. Moet ik in Nederland belasting betalen over de huurinkomsten van mijn buitenlandse vastgoed?

In principe hoeft u in Nederland geen aparte belasting te betalen over de huurinkomsten van uw buitenlandse vastgoed. Deze inkomsten worden geacht te zijn verwerkt in het forfaitaire rendement van box 3. Wel moet u in veel gevallen in het land waar het vastgoed zich bevindt, belasting betalen over deze huurinkomsten.

2. Kan ik de hypotheekrente van mijn buitenlandse vastgoed aftrekken in Nederland?

Nee, de hypotheekrente voor buitenlands vastgoed is in Nederland niet aftrekbaar. Wel kunt u de hypotheekschuld in mindering brengen op de waarde van het vastgoed in box 3, wat uw belastbare vermogen verlaagt.

3. Hoe wordt de waarde van mijn buitenlandse vastgoed bepaald voor de Nederlandse belastingaangifte?

Voor de Nederlandse belastingaangifte moet u uitgaan van de WOZ-waarde van het vastgoed. Aangezien er voor buitenlands vastgoed meestal geen WOZ-waarde beschikbaar is, dient u de marktwaarde op 1 januari van het betreffende belastingjaar op te geven. Het kan verstandig zijn om een lokale taxateur in te schakelen voor een accurate waardebepaling.

4. Wat gebeurt er als ik mijn buitenlandse vastgoed verkoop? Moet ik dan in Nederland belasting betalen over de winst?

In Nederland hoeft u geen aparte belasting te betalen over de verkoopwinst van uw buitenlandse vastgoed. De waardestijging wordt geacht te zijn verwerkt in het forfaitaire rendement van box 3. Wel is het mogelijk dat u in het land waar het vastgoed zich bevindt, belasting moet betalen over de verkoopwinst.

5. Kan ik gebruikmaken van de 30%-regeling als ik buitenlands vastgoed bezit?

Het bezit van buitenlands vastgoed heeft op zichzelf geen invloed op uw recht op de 30%-regeling. Deze regeling is bedoeld voor bepaalde buitenlandse werknemers die naar Nederland komen om te werken en heeft betrekking op hun arbeidsinkomen. Wel is het belangrijk om te weten dat als u gebruik maakt van de 30%-regeling, u kunt kiezen voor de status van partiële buitenlandse belastingplichtige, wat gevolgen kan hebben voor de belasting op uw wereldwijde vermogen, inclusief buitenlands vastgoed.